DSR이 뭔지부터 확실히 짚고 갑시다
DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 내 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율을 말합니다. 쉽게 말해 "벌어서 빚 갚는 데 얼마나 쓰느냐"를 수치로 나타낸 겁니다. 2026년 현재 DSR 40% 규제가 적용되고 있어서, 연소득이 5,000만 원이면 연간 총 원리금 상환액이 2,000만 원을 넘는 대출을 받을 수 없습니다.
직접 계산해보기
계산 공식은 이렇습니다. DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 합계 ÷ 연소득) × 100. 여기서 핵심은 "모든 대출"이라는 점입니다. 주담대뿐 아니라 신용대출, 카드론, 자동차 할부, 학자금 대출까지 전부 포함됩니다. 예를 들어볼게요. 연소득 6,000만 원인 직장인이 기존에 신용대출 월 상환 30만 원이 있는 상태에서 주담대를 받으려 합니다. DSR 40%에 맞추면 연간 원리금 한도가 2,400만 원이고, 기존 신용대출 연 상환액 360만 원을 빼면 주담대에 쓸 수 있는 연 원리금이 2,040만 원(월 170만 원)입니다.
금리 4%, 30년 만기 원리금균등상환 기준으로 역산하면 약 3억 5,600만 원까지 대출이 가능합니다. 만기를 20년으로 줄이면 월 상환액이 늘어나니 대출 가능 금액이 약 2억 9,000만 원으로 줄어들어요.
DSR 한도를 늘리는 방법
첫째, 기존 대출을 상환하세요. 신용대출이나 카드론을 갚으면 그만큼 주담대 한도가 늘어납니다. 둘째, 대출 만기를 늘리세요. 같은 금액이라도 30년 만기가 20년 만기보다 월 상환액이 적으니 DSR에 여유가 생깁니다. 셋째, 소득을 증빙할 수 있는 항목을 최대화하세요. 근로소득 외에 임대소득, 사업소득, 연금소득 등도 인정됩니다. 맞벌이 부부라면 공동명의로 대출받으면 합산 소득으로 계산되어 한도가 크게 늘어납니다.
자영업자·프리랜서의 DSR 계산
자영업자나 프리랜서는 소득 증빙이 까다로워서 DSR 계산이 다릅니다. 소득금액증명원 기준 최근 2년 평균 소득을 적용하거든요. 부가세 과세표준증명원이나 종합소득세 신고서를 추가로 제출하면 소득 인정 금액을 높일 수 있어요.
DSR 계산 시 흔한 실수
카드론이나 리볼빙 잔액, 학자금 대출 ICL, 전세대출도 모두 DSR에 포함됩니다. 이걸 빼먹고 계산하면 실제 대출 가능 금액이 예상보다 훨씬 적게 나올 수 있어요.