전세 사기, 남의 일이 아닙니다
요즘 뉴스에서 전세 사기 피해 사례가 정말 많이 나오잖아요. "설마 내가?" 하는 생각이 가장 위험합니다. 제 주변에도 보증금 1억 원 날릴 뻔한 사람이 있었거든요. 다행히 계약 직전에 잡아냈지만, 한 발만 늦었으면 큰일 날 뻔했습니다. 전세 계약 전에 이 12가지만 확인하면, 대부분의 위험을 피할 수 있어요.
등기부등본 관련 확인 사항
1. 등기부등본 갑구 — 소유자 확인
계약하려는 집의 실제 소유자가 누군지 반드시 확인하세요. 계약 당일에 인터넷등기소에서 직접 발급받아 확인하는 게 안전합니다. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 함께 확인해야 해요.
2. 등기부등본 을구 — 근저당·가압류 확인
을구에 근저당이 잡혀 있다면, 그 금액과 전세보증금의 합이 집값의 70~80%를 넘으면 위험합니다. 예를 들어 시세 5억 원 아파트에 근저당 2억 원이 있으면, 전세보증금은 최대 1.5억~2억 원까지만 안전한 거예요.
3. 건축물대장 확인
불법 건축물이나 용도변경된 건물이 아닌지 확인하세요. 위반건축물로 표시되어 있으면 전세보증보험 가입이 안 될 수 있습니다.
보증보험 및 안전장치
4. 전세보증금반환보증보험 가입
HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험)의 전세보증금반환보증에 가입하세요. 보험료가 연 10~20만 원 수준인데, 이거 아까워서 안 드는 건 솔직히 이해가 안 돼요. 보증금 수억 원을 보호할 수 있는데 말이죠.
5. 확정일자 & 전입신고
계약서를 쓰고 잔금을 치른 날, 반드시 같은 날 전입신고와 확정일자를 받으세요. 이것만으로도 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 이사 당일 동 주민센터에 가면 됩니다.
임대인 관련 확인 사항
6. 임대인 세금 체납 여부
2023년부터 임차인이 임대인의 미납 세금 열람을 요청할 수 있게 됐어요. 관할 세무서에 가서 신청하면 됩니다. 세금 체납이 많으면 경매로 넘어갈 위험이 높으니까 반드시 확인하세요.
7. 임대인이 다수의 물건을 소유하고 있는지
소위 "갭투자자"가 아닌지 확인해야 합니다. 등기부등본으로 소유자 이름을 확인한 후, 해당 이름으로 다른 물건의 등기부를 떼보는 것도 방법이에요.
계약서 및 기타 확인 사항
8. 특약사항에 명시할 것들
전세보증금반환보증보험 가입 협조 의무, 근저당 설정 제한, 소유권 변동 시 통지 의무 등을 특약에 넣으세요.
9~12. 추가 체크 포인트
현장 방문 시 누수·곰팡이 확인, 관리비 내역 확인, 주변 시세와 비교해서 전세가가 비정상적으로 낮지 않은지, 그리고 중개사의 자격증과 사무실이 정상인지까지 꼼꼼히 확인하세요. 너무 싼 전세는 "왜 쌀까?"를 반드시 의심해 봐야 합니다.
10. 전세대출 가능 여부 사전 확인
전세대출을 받을 계획이라면 계약 전에 은행에서 해당 물건에 대출이 가능한지 반드시 확인하세요. 보증기관(HUG, SGI)에서 보증을 거절하는 물건이 있거든요. 시세 대비 전세가가 너무 높거나, 임대인의 채무가 과다하면 보증이 안 됩니다.
11. 임차권등기명령 절차 숙지
만약 계약 만료 후 보증금을 못 돌려받는 상황이 오면 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 이사를 나가더라도 대항력을 유지할 수 있는 제도에요. 관할 법원에 신청하면 되고, 비용은 약 3~5만 원 수준입니다.
12. 전세 계약서 특약 필수 항목
계약서에 반드시 넣어야 할 특약이 있어요. "임대인은 전세보증금반환보증보험 가입에 협조한다", "임대인은 계약 기간 중 추가 근저당 설정을 하지 않는다", "소유권 변동 시 임차인에게 즉시 통지한다" 이 세 가지는 꼭 넣으세요. 이 특약이 있으면 나중에 문제가 생겼을 때 법적으로 유리합니다.