서울 아파트값, 다시 꿈틀대고 있습니다
2026년 1~2월 서울 아파트 매매 거래량이 전년 동기 대비 23.4% 증가했어요. 한국부동산원 통계를 보면 서울 아파트 매매가격지수가 2개월 연속 상승 전환했는데, 특히 강남 3구(강남·서초·송파)가 0.18% 올라 상승을 주도하고 있거든요. 2025년 하반기까지 조정을 받았던 시장이 봄 이사 시즌을 맞아 반등하는 모양새예요. 서울 평균 아파트 매매가는 12억 3,400만 원으로, 2024년 고점(12억 8,000만 원) 대비 96.4% 수준까지 회복했어요. 다만 지역별 온도차가 꽤 큰데요, 강북권은 아직 약보합 상태이고, 마용성(마포·용산·성동)은 강남 못지않게 반등하고 있어요.
전세시장이 더 뜨겁습니다
솔직히 지금 전세 구하기가 정말 어려운 상황이에요. 서울 아파트 전세가율이 68.7%까지 올라왔는데, 이건 2022년 전세 사기 사태 이후 최고 수준이거든요. 전세 매물은 줄고 수요는 몰리면서 전세가격지수가 14주 연속 상승 중이에요. 구체적으로 보면:
- 서울 평균 전세가 — 6억 2,800만 원 (전년 대비 +8.3%)
- 수도권 신축 전세 — 물량 부족으로 프리미엄 3,000~5,000만 원 형성
- 전세대출 금리 — 시중은행 평균 3.2~3.8% (2025년 대비 0.3%p 하락)
- 서울 입주 물량 — 2026년 2.1만 호 (5년 평균 3.8만 호의 55% 수준)
입주 물량이 적으니 전세 매물이 안 나오고, 전세가가 계속 오르는 구조예요. 특히 2027년 서울 입주 예정 물량도 1.8만 호에 불과해서 당분간 전세난이 완화되기 어려워 보여요.
지역별 투자 포인트 정리
봄 시장에서 주목할 지역을 정리해볼게요. GTX-A 개통 수혜 지역(동탄·킨텍스·삼성)은 2026년 하반기 개통을 앞두고 가격이 선반영되고 있는데, 동탄역 인근 아파트가 6개월 사이에 5~8% 올랐어요. 3기 신도시 중 인천계양·하남교산은 사전청약 당첨자 잔금 일정이 2027~2028년이라 인근 전세 수요가 오히려 늘어날 수 있어요. 재건축·재개발 쪽은 서울시 신속통합기획 대상지 중 이촌·여의도·성수 지역이 사업 속도가 빨라서 프리미엄이 형성되고 있거든요. 다만 금리가 아직 3%대이고, 가계부채 관리 기조가 유지되고 있으니 무리한 레버리지보다는 실수요 중심으로 접근하는 게 안전합니다.