2026년 하반기 부동산 전망 — 서울 아파트 가격은 어디로

다시 꿈틀대는 서울 아파트 시장

솔직히 말해서, 2026년 상반기 서울 부동산 시장은 예상보다 조용했습니다. 한국은행의 기준금리 인하 기대감에도 불구하고 거래량은 월평균 4,200건 수준에 머물렀거든요. 2024년 하반기 반짝 반등했던 것과 비교하면 시장 참여자들의 관망세가 꽤 짙었던 셈이죠. 그런데 하반기로 접어들면서 분위기가 좀 달라지고 있습니다. KB부동산 선도아파트 50 지수 기준으로 서울 아파트 가격은 2026년 2월부터 3개월 연속 소폭 상승세를 보이고 있고, 특히 강남 3구와 마용성 지역의 신축 아파트 매물이 눈에 띄게 줄었습니다.

공급 절벽이 다가온다

하반기 서울 아파트 시장을 이해하려면 공급 상황부터 봐야 합니다. 2026년 서울 아파트 입주 물량은 약 2만 1,000가구로, 10년 평균(3만 2,000가구)에 한참 못 미칩니다. 2027년은 더 심각해서 1만 5,000가구 수준까지 떨어질 전망이에요. 재건축·재개발 인허가가 2022~2023년에 대폭 줄었던 여파가 이제 본격적으로 나타나는 겁니다. 공급이 줄면 가격이 오른다는 건 교과서적인 이야기지만, 문제는 수요 쪽도 그리 단순하지 않다는 거죠.

수요는 있는데, 자금이 문제

개인적으로는 현재 서울 부동산의 실수요는 여전히 탄탄하다고 봅니다. 30~40대 무주택자의 내 집 마련 욕구가 줄어든 건 아니니까요. 다만 문제는 대출 규제입니다. DSR 40% 규제가 유지되는 한 고가 아파트 매수 여력은 제한적입니다. 연소득 7,000만 원인 직장인이 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 약 3억 8,000만 원 수준인데, 서울 중위 아파트 가격이 9억 원을 넘는 상황에서 갭이 너무 큽니다. 그래서 하반기에 가격 상승이 일어난다 해도, 2021년 같은 폭등은 사실상 불가능하다는 게 대부분 전문가들의 의견이에요.

지역별로 갈리는 온도차

좀 의외였는데, 최근 가장 가격 상승 압력이 높은 곳은 강남이 아니라 서울 서남권입니다. 영등포, 동작, 관악 일대에서 정비사업이 본격화되면서 이주 수요와 갈아타기 수요가 동시에 발생하고 있거든요. 반면 노·도·강 같은 외곽 지역은 여전히 매물이 쌓이는 추세입니다. 결국 2026년 하반기 서울 부동산은 "서울이라고 다 같은 서울이 아니다"라는 말이 더욱 현실이 되는 시기가 될 겁니다. 입지, 학군, 교통 인프라에 따른 양극화가 심화될 것으로 보이며, 투자보다는 실거주 관점에서 신중하게 접근하는 게 맞는 시기라고 생각합니다.