양도소득세란 무엇인가
양도소득세는 부동산, 주식 등 자산을 팔아서 생긴 이익(양도차익)에 부과되는 세금입니다. 쉽게 말해서 3억 원에 산 아파트를 5억 원에 팔면 차익 2억 원에 대해 세금을 내는 겁니다. 산 가격보다 비싸게 팔아서 이익이 생겼을 때만 과세되고, 손해를 보고 팔면 세금이 없어요.
부동산 양도소득세
부동산 양도소득세는 보유 기간과 주택 수에 따라 세율이 크게 달라집니다. 1년 미만 보유하고 팔면 70%, 1~2년 보유하면 60%라는 높은 세율이 적용돼요. 2년 이상 보유하면 기본세율(6~45%)이 적용되고, 보유 기간이 길수록 장기보유특별공제(최대 80%)를 받아 세금이 줄어듭니다.
1세대 1주택 비과세
가장 중요한 건 1세대 1주택 비과세 요건입니다. 1세대가 1주택만 보유하고 2년 이상 거주(조정대상지역은 2년 거주 필수, 비규제지역은 보유만으로 가능)한 뒤 팔면 양도차익 12억 원까지 비과세입니다. 3억 원에 사서 14억 원에 팔았다면 양도차익 11억 원은 전액 비과세, 12억 원 초과분에 대해서만 과세되는 거예요.
다주택자는 상황이 완전히 다릅니다. 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 20%p 중과, 3주택 이상은 30%p 중과가 붙었는데, 현재는 한시적으로 중과가 유예된 상태입니다. 정책이 수시로 바뀌니까 매도 시점에 반드시 세무사와 상담하세요.
주식 양도소득세
국내 상장 주식은 대주주(종목당 10억 원 이상 보유)만 양도소득세를 냅니다. 일반 개인 투자자는 국내 상장 주식 매매 차익에 세금이 없어요. 다만 해외 주식은 다릅니다. 해외 주식 양도차익이 연간 250만 원을 넘으면 초과분에 22%(지방소득세 포함)가 과세됩니다.
양도소득세 절세 팁
해외 주식은 연말에 손실 종목을 팔아서 이익과 상계하는 '세금 수확(Tax-Loss Harvesting)' 전략이 유효합니다. 250만 원 기본공제를 매년 활용하는 것도 방법이에요. 부동산은 장기보유특별공제를 최대한 받을 수 있도록 보유 기간과 거주 기간을 맞추는 게 핵심이고, 부부간 증여 후 양도하는 전략도 합법적인 절세 방법 중 하나입니다. 다만 증여 후 양도 시 취득가액 이월 과세 규정이 있으니 반드시 전문가 상담을 받으세요.
양도소득세 신고 절차와 시기
부동산 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다. 예를 들어 3월 15일에 잔금을 치렀다면 5월 31일까지예요. 홈택스에서 양도가액, 취득가액, 필요경비(취득세, 중개수수료, 수선비 등)를 입력하면 자동으로 세액이 계산됩니다. 해외 주식 양도소득세는 매년 5월 종합소득세와 함께 신고합니다.
실제 사례로 2020년에 4억 원에 산 아파트를 2026년에 7억 원에 팔면, 1세대 1주택 2년 거주 시 양도차익 3억 원 전액 비과세입니다. 2주택자라면 양도차익에서 부대비용을 빼고 장기보유특별공제를 적용한 뒤 세율을 곱하면 약 4,000만~5,000만 원의 세금이 나올 수 있으니 반드시 사전에 세무사와 시뮬레이션하세요.