집 한 채 가지고 있으면 세금이 얼마나 나올까
부동산을 보유하고 있으면 매년 재산세와 종합부동산세를 내야 합니다. 1주택자라도 피할 수 없는 세금인데, 정확히 얼마가 나오는지 계산해본 적 있으세요? 공시가격에 따라 세액 편차가 꽤 큽니다. 2026년 기준 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지는 종부세 대상이 아니라 재산세만 내면 되지만, 그 이상이면 종부세까지 추가됩니다. 이 두 세금의 구조를 알면 합법적으로 절세하는 방법도 보이거든요.
재산세 계산 구조
재산세는 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율로 계산합니다. 여기서 제일 많이 헷갈리는 게 공정시장가액비율인데요, 재산세와 종합부동산세는 아예 다른 비율을 씁니다. 종부세는 60%로 고정이지만 재산세는 지방세법 시행령 제109조에 따라 2026년 기준 이렇게 나뉘거든요.
- 1세대 1주택: 공시가격 3억 원 이하 43%, 3억 원 초과 6억 원 이하 44%, 6억 원 초과 45%
- 그 밖의 주택(다주택자·법인 보유분 포함): 60%
- 토지·건축물: 70%
1세대 1주택 특례비율은 2023년부터 시행령을 매년 고쳐 1년 단위로 연장해 온 한시 조치예요. 그래서 해마다 그해 비율을 다시 확인하셔야 합니다. 아래 계산은 전부 2026년 기준 1세대 1주택 비율을 적용한 값이에요.
세율은 과세표준 구간별로 다릅니다(지방세법 제111조 표준세율).
- 6천만 원 이하: 0.1%
- 6천만~1.5억 원: 0.15% (누진공제 3만 원)
- 1.5억~3억 원: 0.25% (누진공제 18만 원)
- 3억 원 초과: 0.4% (누진공제 63만 원)
여기에 두 가지가 더 붙는데, 붙는 방식이 서로 다릅니다. 도시지역분은 흔히 오해하는 것처럼 재산세액의 몇 %가 아니라 지방세법 제112조에 따라 과세표준에 0.14%(1천분의 1.4)를 곱해 따로 산출하는 별도 항목이에요(지자체 조례로 0.23%까지 다르게 정할 수 있습니다). 지방교육세는 도시지역분을 뺀 재산세 본세의 20%고요(지방세법 제151조).
예를 들어 1세대 1주택으로 공시가격 5억 원짜리 아파트라면 과세표준은 5억 × 44% = 2.2억 원입니다. 재산세 본세는 2.2억 × 0.25% − 18만 = 약 37만 원, 도시지역분은 2.2억 × 0.14% = 약 30만 8천 원, 지방교육세는 37만 × 20% = 약 7만 4천 원이라 합계 약 75만 원이 나와요. 도시지역분이 본세와 맞먹을 만큼 크다는 점이 포인트입니다.
공시가격별 재산세 예시 (2026년 기준, 1세대 1주택·표준세율)
- 공시가격 3억 원 (비율 43%, 과세표준 1.29억 원): 재산세 약 16만 원 + 도시지역분 약 18만 원 + 지방교육세 약 3만 원 = 총 약 37만 원
- 공시가격 5억 원 (44%, 2.2억 원): 약 37만 원 + 약 31만 원 + 약 7만 원 = 총 약 75만 원
- 공시가격 7억 원 (45%, 3.15억 원): 약 63만 원 + 약 44만 원 + 약 13만 원 = 총 약 120만 원
- 공시가격 10억 원 (45%, 4.5억 원): 약 117만 원 + 약 63만 원 + 약 23만 원 = 총 약 203만 원
다만 이건 표준세율로만 계산한 값이에요. 시가표준액이 일정 금액 이하인 1세대 1주택에는 지방세법에 세율 특례가 따로 있고, 직전 연도보다 세부담이 급격히 늘지 않도록 제한하는 장치도 걸려 있어서 실제 고지서 금액은 이보다 낮게 나올 수 있습니다. 본인 물건의 확정 세액은 위택스에서 조회하는 게 가장 확실해요.
종합부동산세 계산
종부세는 1세대 1주택자 기준 공시가격이 12억 원을 초과하는 경우에 부과됩니다(2026년 기준, 1세대 1주택이 아니면 공제금액 9억 원). 과세표준은 (공시가격 − 공제금액) × 공정시장가액비율(60%)이고, 여기에 세율을 적용합니다. 주택분 세율은 2주택 이하 기준으로 이렇게 됩니다.
- 과세표준 3억 이하: 0.5%
- 3억~6억: 0.7%
- 6억~12억: 1.0%
- 12억~25억: 1.3%
- 25억~50억: 1.5%
- 50억~94억: 2.0%
- 94억 초과: 2.7%
3주택 이상이면 25억 초과 구간부터 세율이 갈라져서 최고 5.0%까지 올라갑니다.
공시가격 15억 원 1주택자라면 과세표준이 (15억 − 12억) × 60% = 1.8억 원이고, 3억 원 이하 구간 세율 0.5%를 적용하면 산출세액이 90만 원입니다. 그런데 여기가 끝이 아니에요. 종부세는 산출세액에서 같은 과세표준에 이미 부과된 재산세 상당액을 빼고, 1세대 1주택자라면 장기보유·고령자 세액공제(합해서 최대 80%)를 또 빼고, 마지막으로 세부담상한(직전 연도 재산세+종부세 합계의 150%)까지 적용해야 실제 고지 금액이 나오거든요. 그래서 실제 납부액은 산출세액 90만 원보다 눈에 띄게 낮아지는 게 보통입니다. 본인 금액이 궁금하다면 홈택스의 세금모의계산 > 종합부동산세 간이세액계산으로 직접 확인해 보세요. 계산 순서 전체는 국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도에 정리돼 있습니다.
1주택자 세금 줄이는 방법
1. 공시가격 이의신청
매년 3~4월 공시가격이 발표되면 30일 이내에 이의신청이 가능합니다. 주변 시세 대비 공시가격이 높다고 판단되면 근거자료(인근 거래 사례, 감정 자료 등)를 첨부해서 신청하면 됩니다. 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 공시가격을 확인할 수 있어요.
2. 종부세 세액공제 챙기기
1주택자로 5년 이상 보유하면 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50% 세액공제가 됩니다. 여기에 연령 공제가 따로 붙는데 만 60세 20%, 65세 30%, 70세 40%예요. 보유 기간 공제와 연령 공제는 중복 적용되고, 합계 한도는 80%입니다. 그래서 오래 보유한 고령 1주택자는 실제 납부액이 크게 낮아집니다.
3. 부부 공동명의 활용
종부세는 인별 과세이기 때문에 부부 공동명의로 하면 각각 9억 원(합계 18억 원) 공제를 받을 수 있어요. 1인 명의 12억 원 공제보다 유리한 경우가 있습니다. 다만 세액공제(장기보유·고령) 적용 여부가 달라지니 세무사에게 상담받는 게 좋습니다.
납부 시기와 방법
재산세는 7월과 9월에 절반씩 나눠서 납부합니다. 종부세는 12월에 일괄 납부하고, 250만 원 초과 시 분납이 가능합니다. 카드 납부, 계좌이체 모두 가능하고, 카드로 내면 무이자 할부 혜택이 있는 카드사도 있으니 확인해보세요. 위택스(wetax.go.kr)에서 온라인 납부가 가능하고, 7월과 9월에 자동으로 고지서가 발송됩니다.
다주택자 보유세 — 얼마나 무거울까
1주택자와 다주택자의 보유세 차이는 상당합니다. 공시가격 5억 원짜리 아파트 2채를 보유한 경우를 1주택자와 비교해볼게요:
- 1주택(5억 원): 재산세 약 70만 원 + 종부세 0원 = 총 약 70만 원
- 2주택(5억×2=10억 원): 재산세 약 140만 원 + 종부세 약 30만 원 = 총 약 170만 원
종부세는 다주택자 기본공제가 9억 원으로 줄어들고, 세율도 높아져서 부담이 커져요. 3주택 이상이면 중과세율까지 적용되어 보유세가 급증합니다.
보유세 부담 줄이는 현실적 방법
셋째, 재산세 납부 시 카드 무이자 할부를 활용하면 현금 흐름에 여유가 생깁니다. 삼성카드, 신한카드 등에서 지방세 무이자 할부(2~6개월)를 제공하는 경우가 있어요. 넷째, 임대사업자 등록을 하면 종부세 합산 배제나 재산세 감면을 받을 수 있는 경우도 있습니다. 다만 의무 임대 기간, 임대료 상한 등 조건이 까다로우니 세무사 상담을 받는 게 좋아요.
가장 효과적인 절세법은 공시가격 이의신청과 장기보유 세액공제를 함께 활용하는 겁니다. 공시가격이 실제 시세보다 높게 책정된 경우가 의외로 많거든요. 이의신청을 하면 10~20% 정도 조정되는 경우도 있습니다.
보유세 납부 시 활용할 수 있는 혜택
재산세 납부 시 신용카드 무이자 할부를 활용하면 현금 흐름에 여유가 생깁니다. 삼성카드(2~6개월), 신한카드(2~5개월) 등에서 지방세 무이자 할부를 제공해요. 종부세도 250만 원 초과 시 6개월 분납이 가능하고, 500만 원 초과 시 최대 6개월 분할 납부가 됩니다. 납부 기한을 놓치면 가산세(3%)가 붙으니 날짜를 꼭 기억해두세요.
재산세·종부세 절세 체크리스트
- 공시가격 이의신청 (매년 3~4월, 30일 이내)
- 1주택 장기보유 세액공제 (5년=20%, 10년=40%, 15년=50%)
- 60세 이상 연령 공제 (10~30% 추가)
- 부부 공동명의 vs 단독명의 세금 시뮬레이션
- 카드 무이자 할부 활용 (삼성·신한 등 2~6개월)
- 종부세 분납 활용 (250만 원 초과 시 6개월 분할)