종합부동산세 2026 — 과세 기준·세율·합산배제 총정리

종합부동산세, 누가 내야 할까

종합부동산세(종부세)는 보유 부동산의 공시가격 합계가 일정 금액을 초과하면 부과되는 세금이에요. 재산세와는 별개로 추가로 내는 세금이라 '부자세'라고 불리기도 하죠. 하지만 최근 몇 년간 공시가격이 크게 오르면서, 서울·수도권 아파트 소유자 중 종부세 대상이 되는 분들이 많아졌어요.

2026년 종부세 과세 기준을 먼저 정리하면:

• 주택 — 공시가격 합산 9억 원 초과 (1세대 1주택자는 12억 원 초과)
• 종합합산토지 — 공시가격 합산 5억 원 초과
• 별도합산토지 — 공시가격 합산 80억 원 초과

주택 종부세의 과세 기준인 9억 원(1주택 12억 원)은 시가가 아니라 공시가격이에요. 공시가격은 시세의 약 70~80% 수준이므로, 시가 기준으로는 약 12~15억 원(1주택은 16~18억 원) 이상의 주택 소유자가 대상이 됩니다.

종부세 계산 구조

• 1단계 — 공시가격 합산 - 기본공제(9억 또는 12억) = 과세표준 기초
• 2단계 — 과세표준 = 과세표준 기초 × 공정시장가액비율(60%)
• 3단계 — 세율 적용
• 4단계 — 세부담상한 적용 (전년 대비 150% 한도)
• 5단계 — 재산세 납부분 공제

종부세 세율 (2026년 기준)

일반 세율(2주택 이하 또는 조정대상지역 외):

• 3억 원 이하 — 0.5%
• 3~6억 원 — 0.7%
• 6~12억 원 — 1.0%
• 12~25억 원 — 1.3%
• 25~50억 원 — 1.5%
• 50~94억 원 — 2.0%
• 94억 원 초과 — 2.7%

3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 중과세율은 일반세율 대비 0.2~1.2%p 높게 적용돼요. 다만 중과세율 한시적 배제 정책이 적용 중인 경우도 있으므로 매년 확인이 필요합니다.

1세대 1주택자 세액공제

1세대 1주택자는 종부세에서 추가 세액공제를 받을 수 있어요.

• 고령자 공제 — 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%
• 장기보유 공제 — 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%
• 고령자 + 장기보유 합산 — 최대 80%까지 공제

70세 이상이고 15년 이상 보유한 1주택자라면 종부세의 80%를 공제받을 수 있어서, 실질 세금이 크게 줄어들어요.

합산배제 — 종부세에서 빠지는 주택

모든 주택이 종부세 과세 대상은 아니에요. 합산배제 대상 주택은 종부세 계산에서 제외됩니다.

• 임대주택 — 일정 요건을 갖춘 등록 임대주택 (10년 이상 장기임대 등)
• 사원용 주택 — 기업이 종업원에게 제공하는 주택
• 가정어린이집 — 어린이집으로 사용하는 주택
• 주택건설사업자 주택 — 미분양 주택 등

합산배제를 받으려면 매년 9월 16~30일에 관할 세무서에 합산배제 신고를 해야 해요. 신고를 안 하면 자동으로 과세 대상에 포함되니 주의하세요.

종부세 납부 일정

• 과세기준일 — 매년 6월 1일 (이 날 보유한 부동산 기준으로 과세)
• 납부 기간 — 12월 1~15일
• 분납 — 세액 300만 원 초과 시 일부 분납 가능 (6개월 이내)

종부세는 재산세와 달리 매년 정책이 바뀌는 경우가 많아요. 특히 중과세율, 공정시장가액비율, 기본공제금액 등이 정부 정책에 따라 조정되니, 매년 최신 정보를 확인하시길 권합니다. 공시가격 9억 원 근처에 있는 분이라면 공시가격 이의신청 제도를 활용하는 것도 방법이에요.