재산세·종합부동산세 줄이는 법 — 합법 절세 전략

재산세와 종부세, 매년 내는 부동산 보유세

부동산을 보유하고 있으면 매년 재산세와 종합부동산세(종부세)를 내야 해요. 재산세는 모든 부동산 보유자에게 부과되지만, 종부세는 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게만 추가로 부과됩니다. 솔직히 집 한 채 있는 분들은 재산세만 내면 되는 경우가 대부분인데, 최근 부동산 가격 상승으로 종부세 대상이 된 분들이 많아졌거든요. 공제와 감면 규정을 미리 알아두면 부담을 꽤 줄일 수 있습니다.

재산세 과세 기준

과세 대상과 기준일

재산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 부동산을 보유한 사람에게 부과됩니다. 6월 1일 기준이니까, 5월 31일에 팔면 매수자가, 6월 2일에 팔면 매도자가 재산세를 내요. 이 날짜 하루 차이로 세금 부담이 달라지니 매매 시점을 잘 고려해야 합니다.

재산세 세율

재산세 과세표준은 공시가격 × 공정시장가액비율인데, 이 비율이 보유 상황에 따라 다릅니다. 지방세법 시행령 제109조 기준으로 2026년에는 1세대 1주택이면 공시가격 3억 원 이하 43%, 3억~6억 원 44%, 6억 원 초과 45%이고, 그 밖의 주택(다주택자·법인 보유분)은 60%예요. 종부세의 공정시장가액비율(60%)과 헷갈리기 쉬운 부분입니다.

그래서 공시가격 6억 원 아파트를 1세대 1주택으로 보유 중이라면 과세표준은 6억 × 44% = 2.64억 원이고, 재산세 본세는 2.64억 × 0.25% − 18만 = 약 48만 원입니다. 같은 집을 다주택자가 갖고 있으면 과세표준이 6억 × 60% = 3.6억 원이라 3.6억 × 0.4% − 63만 = 약 81만 원이 돼요. 비율 하나로 세액이 이만큼 벌어집니다. 여기에 도시지역분(과세표준 × 0.14%)과 지방교육세(도시지역분을 뺀 재산세 본세의 20%)가 별도로 붙어요.

납부 시기

주택 재산세는 7월과 9월에 절반씩 나눠 납부합니다. 7월분은 7월 16~31일, 9월분은 9월 16~30일이 납부 기간이에요. 세액이 20만 원 이하면 7월에 전액 납부합니다.

종합부동산세(종부세) 과세 기준

과세 대상

종부세는 인별로 보유한 주택의 공시가격 합산액이 기준금액을 초과할 때 부과됩니다.

종부세 세율

2주택 이하 일반세율은 0.5~2.7%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택은 중과세율 1.2~6.0%가 적용됩니다. 다만 정부 정책에 따라 중과 여부가 수시로 변하니 최신 세율을 확인하세요.

1세대 1주택 특례

1세대 1주택자는 공제금액이 12억 원으로 높고, 세액공제도 받을 수 있어요. 고령자 공제(60세 이상 20~40%)와 장기보유 공제(5년 이상 20~50%)를 합산 최대 80%까지 공제받아, 세금이 크게 줄어듭니다.

재산세·종부세 절세 전략

1. 공시가격 이의신청

매년 3~4월에 공시가격이 고시되면 이의신청 기간(약 1개월)이 있어요. 주변 시세 대비 공시가격이 높다고 판단되면 이의신청하여 공시가격을 낮출 수 있습니다. 실제로 이의신청으로 공시가격이 조정되는 사례가 적지 않아요.

2. 부부 공동명의

종부세는 인별 과세이므로, 부부 공동명의(각 50%)로 하면 각각 9억 원씩 총 18억 원까지 종부세 공제를 받을 수 있어요. 단독명의 1주택자는 12억 원 공제에 고령·장기보유 세액공제가 있으니, 어느 쪽이 유리한지 비교해야 합니다. 일반적으로 공시가격 14~15억 원 이상이면 공동명의가 유리한 경우가 많아요.

3. 6월 1일 기준 매매 전략

부동산을 매도할 계획이면 6월 1일 전에 잔금을 치르면 재산세·종부세 부담을 매수자에게 넘길 수 있어요. 반대로 매수할 때는 6월 2일 이후가 유리합니다.

4. 임대사업자 등록 검토

등록 임대주택은 종부세 합산 배제 혜택이 있을 수 있어요. 다만 의무 임대 기간(10년)과 임대료 인상 제한(5%) 등 의무사항이 있으니 종합적으로 판단하세요.

5. 1주택 고령·장기보유 공제 활용

60세 이상 1주택자가 5년 이상 보유하면 종부세가 최대 80%까지 공제돼요. 만약 부모님이 고령이시고 오래 보유한 주택이면, 굳이 자녀에게 미리 증여하지 않는 게 종부세 측면에서 유리할 수 있습니다.

재산세 감면 제도

• 임대주택 등록 시 전용면적에 따라 25~100% 감면
• 생애 최초 주택 구입 시 재산세 감면(2024년 이후 적용)
• 주택연금 가입 주택: 재산세 25% 감면(공시가격 5억 원 이하)
• 다자녀 가구(3자녀 이상): 재산세 감면

납부 관리 팁

재산세 고지서는 7월과 9월에 오는데, 카드 무이자 할부나 간편결제 포인트를 활용하면 실질 부담을 줄일 수 있어요. 위택스(wetax.go.kr)에서 전자납부하면 편리하고, 자동이체 신청 시 건당 500원 세액공제도 있습니다.